הקשר בין קידוחי כלונסאות להצלחת תוכנית מחיר מטרה

תוכנית מחיר מטרה תציע לכל מי שאינו משקיע נדל"ן, לרכוש דירה בעשרים אחוזי הנחה באזורי הביקוש. בהחלט יוזמה ברוכה, אז למה כל המומחים מצביעים על כישלונה העתידי?

בשבוע שעבר הציג משרד השיכון את תוכנית הדגל של מפלגת הבית היהודי, מחיר מטרה, שנועדה להתמודד עם העלייה המדאיגה במחירי הדיור. זוהי תוכנית משלימה לחוק מע"מ אפס של מפלגת יש עתיד, ועל פי ההסכמים הקואליציוניים רק אישורו של מע"מ אפס יביא לאישורו של מחיר מטרה.

בבסיסה של התוכנית תשווק המדינה קרקעות לבניית פרויקטים חדשים באזורי הביקוש בכל רחבי הארץ, היזם שיזכה יהיה מחויב להציע 80% מהדירות בפרויקט בעשרים אחוזי הנחה ממחיר השוק ביום הרכישה, וזאת עבור מגוון דירות בגדלים הנעים בין 60 מ"ר ל-150 מ"ר.

תוכנית מחיר מטרה מסתמנת בהחלט כפתרון אפקטיבי לעליית מחירי הדיור, ובתוספת השיווק האגרסיבי שלה על ידי משרד השיכון, אמורה למשוך קהל יעד חדש להצטרף לבוחריה של הבית היהודי. אולם מומחים בתחום מונים מספר סיבות שיגרמו למחיר מטרה להפוך לעוד תוכנית שתיכשל בטיפול במצוקת הדיור.

אז מה עושים עכשיו?

גם תוכנית שמקודמת על ידי משרד השיכון חשופה לבירוקרטיה של המשרד עצמו, מנהל מקרקעי ישראל וכל שאר הגופים הממשלתיים והמחוזיים שרגילים לתקוע מקלות בגלגלים של פרויקטים חדשים.

שיווק הקרקעות שיחל היום, יוביל במקרה המצוין לאישורי בנייה והתחלת שיווק בעוד שנתיים לפחות, וגם זה בהנחה וכל הקרקעות שיוצעו ליזמים בשלב הראשון יהיו נקיות מבעיות משפטיות כלשהן. לאחר מכן יחל שלב בדיקות הקרקע ותחילת  קידוחי כלונסאות השלבים הקריטיים בתחילת כל פרויקט, ובהנחה וגם הם יעברו בשלום, הדייקים הראשונים שירכשו את הדירה ב-20% הנחה, יקבלו את המפתחות בעוד ארבע שנים לכל המוקדם.

תוסיפו לכך את הנתון שמחירי הדירות עולים ברחבי הארץ בשיעור ממוצע של 5% לשנה, וקיבלתם את העובדה שבעוד ארבע שנים, מחירה של דירה בעשרים אחוזי הנחה יהיה שקול למחירה כיום.

אליה וקוץ בה

רוכש דירה במסגרת התוכנית יתחייב שלא למכור את הדירה במשך חמש שנים מיום קבלת המפתח, יהיה ניתן להשכיר את הדירה, אך מכירתה לפני תום חמש שנים יחייב תשלום פיצוי של 250,000 שקלים למשרד הבינוי.

מחיר הסטנדרט

שיווק הקרקעות לקבלנים מותנה בעמידה מפרט טכני גבוה לדירות שיוצעו בהנחה, על פי משרד השיכון מדובר על מפרט שכיום נגבה עבורו תשלום נוסף במסגרת בפרויקטים המשווקים כיום. באותה נשימה מזהירים הקבלנים כי הרווח הנמוך ממילא שהם גורפים עבור כל דירה, לא ישאיר להם אפשרות אלה לגלגל את אחוזי ההנחה אל הצרכן, קרי סטנדרט נמוך יותר ששדרוגו יקטין עד כדי יעלים לחלוטין את ההנחה הניתנת במסגרת התוכנית.

המקורבים ייהנו?

בארבעת החודשים הקרובים יוכל כל אדם לגשת למשרד השיכון ולהוציא תעודת זכאות, לאחר מכן תערך הגרלה רנדומלית לקבלת תעודה. המשמעות הנסתרת של חודשי הפיילוט בהם כל אדם יקבל תעודה שכזאת, היא שקבלנים יוכלו להציע את הדירות בהנחה תחילה למקורביהם, מבלי שום פיקוח של משרד השיכון, והפעם ההנחה תינתן ברישיון על חשבונו של האזרח הפשוט.